Как обезопасить себя при покупке недвижимости

Покупка жилья всегда была связана с различными рисками. И покупатели испытывают серьезные  опасения лишиться жилплощади и, одновременно, денег, потраченных на приобретение.

К сожалению, адвокат по недвижимости подтверждает обоснованность подобного страха: несмотря на жесткое регламентирование сделок гражданским законодательством, покупатель вполне может остаться и без денег, и без квартиры.

Последствия признания сделки недействительной

Гражданским кодексом предусмотрена возможность признания сделки недействительной. Недействительность влечет за собой отмену юридических последствий. То есть предмет договора возвращается продавцу, а покупателю – деньги, выплаченные в счет покупки по договору.

Вот только если квартира никуда не исчезает, то она свободно возвращается покупателем предыдущему владельцу. Но деньги, обычно, уже успевают потратить, что влечет за собой невозможность их возврата. Ситуация, как правило, усугубляется тем, что иск о признании договора купли-продажи квартиры недействительным подает не продавец, а 3-е лицо – человек (группа лиц), права которых были нарушены при заключении сделки.

Поэтому адвокат по недвижимости советует: внимательно проверять обременение недвижимости, наличие 3-их лиц, права которых может нарушить сделка, а также личность продавца.

Рассмотрим типичные ситуации.

1. Недееспособный продавец

Лицо, лишенное дееспособности, не имеет права заключать сделки, следовательно, договоры, подписанные таким лицом, не имеют юридических последствий для всех её участников. Но одно дело, если имеется решение суда и совсем другое – наличие психоневрологического заболевания, особенно если данные об этом заболевании не переданы в ПНД.

В юридической практике есть случаи, когда сделку заключал человек, проходивший лечение у психиатра, но еще не состоящий на учете. На момент совершения сделки все справки были идеальными: продавец не состоял на учете в ПНД. Но после регистрации купли-продажи родственница продавца направила в суд иск… и признала сделку недействительной.

Более того, в течение процесса:

• продавец умер;
• родственница потребовала признать расписку безденежной.

Выиграть подобный процесс покупателю оказалось непросто.

Как защититься от подобной ситуации? Как адвокат по недвижимости могу посоветовать требовать не справку из в ПНД, а результаты освидетельствования. Саму же сделку проводить исключительно с юридическим сопровождением.

2. Продавец не понимает значения своих действий

Сделка может быть признана недействительной и в случае, если продавец попросту не придает значения своим действиям или не отдает себе отчета в них. Это ситуации, связанные с употреблением:

• алкоголя;
• наркотических средств;
• психотропных лекарств;
• лекарственных препаратов, оказывающих влияние на психику или нервную деятельность.

В юридической практике были случаи, когда продавец сразу после совершения сделки попадал в ДТП, вследствие которого он направлялся на экспертизу, которая выявляла промилле, несовместимые с управлением авто.

На основании этого (а также показаниях «свидетелей») продавец оспаривал сделку, так как утверждал, что употребил алкоголь еще до заключения договора купли-продажи. Ну а деньги покупателя он просто потерял, когда пьяный садился в машину.

Самостоятельно уберечься от подобной мошеннической схемы сложно. Ведь одно дело – алкоголь, запах которого легко почувствовать при подписании договора. И другое дело – психотропные лекарства, определить присутствие которых невозможно.

Поэтому для совершения сделки нужно привлечь адвоката, который затребует все нужные справки, исключающие признание сделки недействительной.

3. Права 3-их лиц

В определенных случаях квартира или частный дом не имеют зарегистрированных обременений, но тем не менее у продавца нет права единолично распорядиться имуществом. Например, жилье было приобретено в браке, оформлено на продавца.

Супруги развелись, имущество решили не делить, а сохранить для подрастающего ребенка. При этом у них не было заключено брачного контракта. Так как Семейный кодекс предусматривает совместный режим собственности, нажитой в браке, у продавца нет полномочий единолично проводить сделку.

Пример из практики:
Антон К. приобрел квартиру у Николая Б. Продавец утверждал, что на момент покупки квартиры в браке не состоял. Получив деньги, Николай исчез, переехав на ПМЖ в Европу. Но чуть позже бывшая жена продавца обратилась в суд и потребовала признать сделку недействительной, так как квартира была приобретена в браке.

Как здесь уберечься?
Внимательно проверять документы, в том числе требовать справки из ЗАГСа. Но поскольку каждый случай купли-продажи жилья уникален, как адвокат по недвижимости проконсультирую заинтересованную сторону предметно.

4. Отсутствие полномочий

Сделка, совершенная не уполномоченным лицом, недействительна.

Поэтому покупателя должно насторожить:

• отсутствие продавца на сделке;
• доверенность выдана на постороннего человека.Конечно, не каждый владелец квартиры физически может присутствовать при продаже.

Для этого и предусмотрен механизм реализации недвижимости по нотариальной доверенности через доверенное лицо. Вот только не каждый человек может определить актуальность и действительность доверенности.
Потому советую обращаться к адвокату по недвижимости для проверки предложенных документов.

5. Банкротство продавца

Сделки, совершенные за 3 года до объявления банкротства, могут быть признаны недействительными, если покупатель не докажет добросовестность своих действий. Закон может расценивать продажу квартиры как попытку вывести ее из массы имущества, которое будет реализовано в интересах кредиторов банкрота.

Поэтому под подозрение попадают сделки:

• по цене ниже рыночной;
• не имеющие видимых причин;

Как адвокат по недвижимости в Солнечногорске, в заключение хочу сказать: не пренебрегайте профессиональной юридической помощью при совершении дорогостоящих сделок. Ведь квартиры стоят дорого и лишиться денег, не получив взамен недвижимость, тяжело. Бывает, что покупатель остается попросту без крыши над головой.

Если у вас есть вопросы о купле-продаже недвижимости, я готов вас проконсультировать. Записаться на консультацию можно по телефону или лично посетить мой офис.