Покупка жилья с помощью долевого строительства

Покупка жилья с помощью долевого строительства для многих является единственным доступным способом обретения собственного жилья. И потому в случае, если застройщик окажется нечестным, можно потерять вложенные средства, а вместе с ними и саму надежду на квартиру.

Чтобы не превратиться в обманутого дольщика, стоит подстраховать себя и до подписания договора долевого строительства совершить простые действия для выявления недобросовестного девелопера.

Внимание! Несмотря на активную государственную реформу в сфере долевого строительства, в нем все еще можно принять участие, если компания-застройщик получила разрешение на строительство здания до 2017 года.

Как определить проблемного девелопера

Для начала разберемся, какой именно застройщик считается недобросовестным. Если обратиться к законодательству, то какого-то обособленного понятия найти не получится. Поэтому данное понятие следует трактовать с точки зрения юриспруденции.

Недобросовестный застройщик (девелопер) – компания, которая допускает в своей работе нарушение условий договора долевого участия в строительстве, заключенного с дольщиком.

Но нарушение нарушению рознь. Одно дело – допустить отставание на 1-2 недели от запланированных. И другое дело – самостоятельно менять проект, ТТХ возводимой постройки, консервировать строительство и иным способом нарушать права и интересы дольщика.

Отдельного реестра проблемных девелоперов в России не ведется. Однако существует реестр обманутых дольщиков, в который попадают застройщики, допустившие существенное нарушение условий договора.


Важно! Вообще, как юрист, я не рекомендую доверять обещаниям девелоперов, какие бы условия на словах не обещали. И потому перед подписанием договора сделайте 5 простых шагов.

• Внимательно изучите проектную декларацию на официальном сайте компании-застройщика.
• Ознакомьтесь с судебными тяжбами выбранного девелопера. Вы можете сделать это самостоятельно без обращения к юристу – подобные сведения размещены на сайте арбитражного суда, обслуживающего район, где располагается девелопер.
• Изучите сведения фискальной службы. На сайте ФНС обязательно будет информация, если застройщик планирует реорганизацию или ликвидацию.
• Ознакомьтесь с кадастровыми сведениями о возводимом объекте. Они доступны на кадастровой карте Росреестра.
• Проверьте учредительные документы застройщика. Они также расположены на официальном сайте девелопера.

Многие юристы советуют внимательно изучить договор долевого участия в строительстве. Но сделать это самостоятельно окажется затруднительно, поскольку в большинстве случаев без юридической подготовки выявить «подводные камни» сложно. Поэтому отдайте договор на правовую экспертизу юристу. 

Как девелоперы нарушают условия договора

Чаще всего застройщики допускают следующие нарушения.

• Срыв сроков сдачи. Просрочка ввода дома в эксплуатацию приводит к невозможности воспользоваться купленной недвижимостью.
• Низкое качество жилья. При осуществлении работ застройщики используют низкокачественные материалы, субподрядчики нарушают технологии.
• Не исполнение всех условий договора. Например, могут не благоустроить придомовую территорию, общие помещения.
• Нарушение ТТХ квартир. Самовольное изменение площади помещений и пр.

Но чаще всего проблемы связаны со сроками строительства. Как правило, это происходит по ряду причин.

• Колебание курса валют, вследствие чего резко возрастает стоимость строительных материалов.
• Проблемы с субподрядчиками. Застройщик лишь нанимает строительные компании для осуществления строительных работ. Субподрядчики нередко оказываются недобросовестными, что сказывается на общих сроках строительства.
• Логистические затруднения. Отсутствие поставок стройматериалов, проблемы с техникой и пр.
• Финансовые проблемы. Девелопер может вести сразу несколько проектов. При финансовом крахе одного из них проблемы начинаются сразу на всех остальных.
• Мошенничество. Застройщик в принципе не планировал завершать строительство и, собрав деньги с дольщиков, руководство компании исчезает.

Что делать? Какие бы проблемы с долевым строительством ни возникли, дольщик встает перед непростым выбором: начать отстаивать свои права, или продолжать ждать завершения строительства. Но если в первом случае вернуть вложенные средства получится, то вот с переездом могут возникнуть большие проблемы.

Поэтому бороться с недобросовестным застройщиком нужно обязательно, тем более что суды всегда встают на сторону обманутого дольщика. А значит, надо настраиваться на победу и идти до конца.

• Изучить договор на предмет переноса сроков.
• Не подписывать дополнительные соглашения с девелопером, чего бы ни обещал менеджер.
• При срыве сроков сразу обратиться с исковым заявлением в суд. При неблагоприятном исходе судебного процесса подавать апелляционную жалобу.

Но лучше всего – проконсультироваться с опытным юристом и даже нанять адвоката, который возьмет на себя ведение процесса.

Важно! Расходы на услуги юриста можно взыскать с застройщика даже в том случае, если он согласится на заключение мирового соглашения. 

На что можно рассчитывать?

При нарушениях застройщиком любых условий договора дольщик оказывается в более выгодном положении, чем его оппонент. С застройщика можно потребовать выплаты денежных средств.

1. Неустойки. Чем дольше девелопер нарушает права дольщика, тем большую сумму ему придется заплатить, так как неустойка начисляется за каждый день просрочки.
2. Компенсации за любые убытки, понесенные в связи с неисполнением условий договора.
3. Возмещения расходов на аренду жилья. Естественно, квартира должна сниматься по договору аренды. Застройщику придется оплатить весь период проживания с момента, когда он должен был передать квартиру дольщику, но не сделал этого.
4. Компенсации переплаты по ипотеке. Если ипотечный договор предусматривает снижение процентной ставки с момента передачи квартиры заемщику, застройщику придется выплатить разницу за счет своих средств. Получателем денег будет дольщик, а не банк.
5. Возмещение морального вреда. Через суд с застройщика можно потребовать компенсировать моральный вред. Но сумма невелика – 10-50 тыс. руб., в зависимости от характера нарушений условий договора.

Некоторые нюансы договора долевого участия

Некоторые девелоперы в желании подстраховаться включают в договор долевого участия ряд положений, освобождающих компанию от проблем в случае неисполнения условий договора.

1. Право переноса сроков. Дольщики иногда подписывают договор не глядя, или не придают значения этому положению. Его наличие в подписанном документе автоматически исключает возможность истребования компенсации в случае просрочки сдачи дома.
2. Право вносить изменения в проект. При наличии подобного пункта застройщик может самовольно изменить площадь квартиры.

Но даже отсутствие подобных положений в договоре еще не гарантирует честности девелопера. При возникновении проблем юристы застройщика начнут навязывать дольщику подписание дополнительного соглашения. Могут как обещать какие-то скидки, так и угрожать штрафами. Вот только дольщик не обязан подписывать доп.соглашения. Они на руку только девелоперу. 

Резюме

Подводя итог вышесказанному хочу сказать: комплексно или по отдельности решить проблемы с долевым строительством поможет опытный юрист. В отличие от девелопера, который действует в своих интересах, адвокат представляет интересы клиента.

Поэтому консультация специалиста – тот минимум, который позволит либо максимально снизить риск участия в долевом строительстве, либо защитить интересы дольщика в спорной ситуации.

У вас есть вопросы о долевом строительстве в вашей ситуации? Запишитесь ко мне на консультацию по телефону или лично в офисе. Я окажу вам необходимую юридическую помощь.